Dispositif Jeanbrun : guide complet, calcul et exemples chiffrés

Le dispositif Jeanbrun (officiellement « Relance logement ») permet de déduire chaque année de vos revenus fonciers 3 % à 5,5 % de 80 % du prix d'un logement collectif loué nu 9 ans. Créé par la loi de finances pour 2026 du 19 février 2026, il vise les achats du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.

L'essentiel en sept points

• Base légale : loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (article 47), codifiée à l'article 31, I-1° i et j du code général des impôts.
• Période : acquisitions entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, la date retenue étant celle de l'acte notarié.
• Biens : un logement situé dans un bâtiment d'habitation collectif, neuf, en VEFA ou construit par vous, ou ancien avec des travaux d'au moins 30 % du prix permettant d'atteindre un DPE A ou B.
• Location : nue, à titre de résidence principale du locataire, pendant 9 ans, à un loyer et pour des ressources plafonnés.
• Avantage : un amortissement annuel de 3 % à 5,5 % de 80 % du prix, déduit des revenus fonciers.
• Plafond : 8 000 € de déduction par an et par foyer fiscal, majoré à 10 000 € (location sociale) ou 12 000 € (location très sociale).
• Revente : pour le calcul de la plus-value, le prix d'acquisition est diminué des amortissements déduits.

Le Pinel a définitivement pris fin le 31 décembre 2024, et pendant un peu plus d'un an, les investisseurs ont dû composer sans dispositif de référence. Ce vide est comblé : le dispositif Jeanbrun, du nom du ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun, a été créé par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 et s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Attention toutefois : ce n'est pas un « Pinel bis ». La mécanique fiscale est différente, et cette différence change qui a intérêt à investir. Voici ce qu'il faut avoir en tête.

Un amortissement, et non plus une réduction d'impôt

C'est le changement le plus important. Le Pinel offrait une réduction d'impôt : un pourcentage du prix du bien venait directement en déduction de l'impôt dû, à l'euro près, quelle que soit la tranche d'imposition de l'investisseur. Le Jeanbrun fonctionne autrement : chaque année, une fraction du prix d'acquisition est amortie, c'est-à-dire déduite des revenus fonciers imposables.

La conséquence est simple à énoncer et lourde de sens : l'avantage n'est plus le même pour tout le monde. Comme il s'agit d'une déduction de la base imposable et non d'un avantage forfaitaire, il vaut d'autant plus que la tranche marginale d'imposition est élevée. Un contribuable fortement imposé y gagne mécaniquement plus qu'un contribuable faiblement imposé — là où le Pinel les traitait de la même façon.

Lorsque l'amortissement et vos charges dépassent vos loyers, vous constatez un déficit foncier, imputable dans les conditions de droit commun : la part qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, reportable sur les 6 années suivantes si votre revenu ne suffit pas ; le surplus et la part liée aux intérêts s'imputent sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. C'est un levier puissant, mais qui suppose de raisonner sur l'ensemble de votre situation, pas sur le seul bien acheté.

Taux d'amortissement et plafonds annuels

Le taux dépend du niveau de loyer que vous acceptez de pratiquer : plus le logement est loué à un niveau social, plus l'amortissement annuel est élevé. Il s'applique à 80 % du prix d'acquisition hors frais, les 20 % restants correspondant forfaitairement au terrain, qui ne s'amortit pas.

Le plafond s'apprécie par foyer fiscal et par an, pour la somme des amortissements Jeanbrun de tous vos logements. Dans l'ancien, le montant des travaux de réhabilitation est intégré à la base amortissable. L'amortissement se poursuit au-delà des 9 ans d'engagement tant que le logement produit des revenus fonciers, dans la limite de 80 % du prix.

En contrepartie, les loyers sont plafonnés et les ressources des locataires encadrées, comme sous le Pinel. En location intermédiaire, pour un bail conclu en 2026 en métropole, le loyer ne peut dépasser, charges non comprises, 19,71 €/m² en zone A bis, 14,64 €/m² en zone A, 11,80 €/m² en zone B1 et 10,26 €/m² en zones B2 et C (zones que la grille officielle signale « sur agrément »). En location sociale et très sociale, les plafonds sont ceux du dispositif Loc'Avantages.

Calculer votre amortissement, pas à pas

• Partez du prix d'acquisition du logement, hors frais (et, dans l'ancien, ajoutez le montant des travaux).
• Retenez 80 % de ce montant : c'est la base amortissable.
• Appliquez le taux correspondant à votre niveau de loyer (3,5 % en location intermédiaire dans le neuf).
• Plafonnez le résultat à 8 000 € par an pour votre foyer (10 000 € ou 12 000 € en social ou très social).
• Déduisez ce montant de vos revenus fonciers, avec vos autres charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance…).
• Estimez l'économie : si vos revenus fonciers absorbent l'amortissement, chaque euro déduit échappe à votre tranche marginale d'imposition et aux prélèvements sociaux de 17,2 % ; s'il crée un déficit imputé sur votre revenu global, il n'échappe qu'à votre tranche marginale.

Exemples chiffrés selon votre tranche d'imposition

Reprenons les 7 000 € d'amortissement annuel. L'économie dépend de deux choses : votre tranche marginale d'imposition (TMI) et ce que l'amortissement vient effacer. Premier cas : vos revenus fonciers nets (les loyers de ce bien après charges et intérêts, plus vos éventuels autres loyers imposés) atteignent au moins 7 000 € ; l'amortissement les rend non imposables, et vous économisez votre TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Second cas : vous n'avez pas de revenus fonciers à absorber et l'amortissement crée un déficit imputé sur votre revenu global ; l'économie se limite à votre TMI.

Ces montants sont des ordres de grandeur, pas une promesse. Ils supposent un barème, des loyers et des taux de prélèvements sociaux inchangés, et une TMI qui reste la même malgré la déduction (le barème 2026 applique 11 % de 11 601 € à 29 579 € de revenu par part, 30 % jusqu'à 84 577 €, 41 % jusqu'à 181 917 €, 45 % au-delà). Surtout, ils ne disent rien de la rentabilité de l'opération : effort d'épargne mensuel, vacance locative, charges de copropriété et prix d'achat pèsent au moins autant que l'avantage fiscal.

Neuf, ancien rénové, appartements : les biens éligibles

• Des logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif, en métropole ou dans les départements d'outre-mer : les maisons individuelles sont exclues.
• Du neuf, de la VEFA, ou un logement que vous faites construire.
• De l'ancien vétuste réhabilité : travaux d'amélioration d'au moins 30 % du prix d'acquisition, constituant une réhabilitation lourde qui permet d'atteindre un DPE A ou B.
• Des revenus imposés dans la catégorie des revenus fonciers, au régime réel : l'option exclut le micro-foncier. Les nus-propriétaires et usufruitiers ne sont pas concernés. La location meublée relève d'autres régimes, comme le LMNP.
• Pas de cumul, pour un même logement, avec la réduction d'impôt Denormandie.

Location : les règles à respecter pendant 9 ans

• Une location nue, à titre de résidence principale du locataire, pendant 9 ans minimum, sans la modulation 6 / 9 / 12 ans qu'offrait le Pinel.
• Une mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement, ou l'acquisition si elle est postérieure.
• Un locataire qui n'est ni membre de votre foyer fiscal, ni parent ou allié jusqu'au 2ᵉ degré inclus (parents, grands-parents, enfants, petits-enfants, frères et sœurs).
• Le respect des plafonds de loyer et de ressources du niveau choisi, à chaque nouveau bail.
• L'option se demande dans la déclaration de revenus de l'année d'achèvement (ou d'acquisition si elle est postérieure), engagement de location joint, et elle est irrévocable pour le logement.

En cas de manquement à l'un des engagements (durée, niveau de loyer…), l'avantage est remis en cause : les amortissements déjà déduits sont réintégrés dans votre revenu foncier net de l'année du manquement.

La fin du zonage : investir là où ça a du sens

C'est probablement la meilleure nouvelle du texte. Le Pinel était réservé aux zones A, A bis et B1, ce qui excluait une grande partie du territoire et poussait des investisseurs à acheter loin de chez eux, dans des villes qu'ils ne connaissaient pas, uniquement pour rester éligibles. Le Jeanbrun ne réserve plus l'accès à ces zones : le logement doit être situé en France, en métropole ou outre-mer. Le zonage subsiste en revanche pour fixer les plafonds de loyer et de ressources.

Concrètement, cela replace la qualité de l'emplacement et la tension locative réelle au centre de la décision, plutôt que le découpage administratif. Un bon bien dans une ville moyenne dynamique redevient une option défendable.

À la revente : la réintégration des amortissements

C'est le principal contre-argument du dispositif, et il faut l'avoir en tête dès l'achat : pour calculer la plus-value lors de la vente, le prix d'acquisition du logement est diminué du montant des amortissements déduits. Autrement dit, une partie de l'impôt économisé pendant la location peut revenir sous forme d'impôt sur la plus-value.

Reprenons l'exemple : 63 000 € amortis en 9 ans. Si vous revendez 250 000 € après 10 ans de détention, le prix d'acquisition retenu tombe à 187 000 € : la plus-value imposable est de 63 000 €, alors que le bien n'a pas pris de valeur. Après 10 ans, l'abattement pour durée de détention est de 30 % pour l'impôt sur le revenu (6 % par an de la 6ᵉ à la 10ᵉ année) et de 8,25 % pour les prélèvements sociaux (1,65 % par an). Cela donne environ 8 379 € d'impôt (63 000 € × 70 % × 19 %) et 9 942 € de prélèvements sociaux (63 000 € × 91,75 % × 17,2 %), soit près de 18 300 €, à rapprocher des 29 736 € économisés en 9 ans à 30 % dans le cas 1 ci-dessus.

Ce calcul ne tient pas compte des majorations forfaitaires du prix d'acquisition prévues en droit commun (7,5 % pour les frais d'acquisition, 15 % pour les travaux au-delà de 5 ans de détention), dont l'application à votre dossier se vérifie au cas par cas, ni de la taxe supplémentaire de 2 % à 6 % qui s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Deux leviers réduisent l'effet : conserver le bien longtemps (la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans) et acheter au juste prix, pour que la revente ne repose pas sur la seule plus-value fiscale.

Plafonnement des niches fiscales

Selon service-public.gouv.fr, l'avantage Jeanbrun n'est pas pris en compte pour le plafonnement global des avantages fiscaux, qui limite en principe à 10 000 € par an et par foyer la baisse d'impôt procurée par les niches fiscales. C'est une différence nette avec le Pinel et le Denormandie, qui y entrent. Le Jeanbrun reste en revanche borné par son propre plafond de 8 000 € (10 000 € ou 12 000 €) par an.

Ce qui pourrait encore évoluer

Un projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, en discussion au Parlement, prévoit d'assouplir les conditions d'accès au dispositif. Tant qu'il n'est pas adopté et publié au Journal officiel, ce sont les règles décrites ci-dessus qui s'appliquent : ne fondez pas une décision d'achat sur un assouplissement annoncé. Nous mettrons ce guide à jour à la publication du texte.

Le Jeanbrun est-il intéressant dans votre cas ?

Trois éléments décident, et aucun ne se lit sur une plaquette : votre tranche marginale d'imposition, l'existence ou non de revenus fonciers déjà imposés, et votre capacité d'épargne mensuelle une fois les loyers encaissés. Si vous payez peu d'impôt, un dispositif fondé sur la déduction perd une bonne part de son intérêt, et d'autres pistes méritent d'être regardées — nous les passons en revue dans notre article que faire depuis la fin du Pinel. Pour situer votre propre seuil, voyez aussi à partir de combien d'impôts défiscaliser.

Le Pinel récompensait tous les investisseurs de la même façon. Le Jeanbrun récompense d'abord ceux qui paient beaucoup d'impôt.

Le plus simple reste de partir de votre situation réelle plutôt que du dispositif. Le test gratuit vous donne une première estimation en deux minutes, puis un conseiller partenaire vous rappelle pour vérifier si le Jeanbrun — ou un autre montage — correspond à votre profil. Vous pouvez aussi consulter notre méthode de mise en relation, la page de synthèse sur le dispositif Jeanbrun, successeur du Pinel ou nos questions fréquentes.