Depuis la fin du Pinel, plusieurs dispositifs reviennent souvent dans les conversations. LMNP, déficit foncier, Denormandie : voici ce qui les distingue, chiffres officiels à l'appui.
LMNP, déficit foncier et Denormandie sont trois façons de réduire l'impôt lié à l'immobilier locatif : amortir un logement meublé, déduire des travaux de son revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ou obtenir une réduction d'impôt pour un logement ancien rénové, ouverte jusqu'au 31 décembre 2027. Depuis février 2026, le Jeanbrun s'y ajoute.
Quand on cherche à réduire ses impôts dans l'immobilier après la fin du Pinel, ces trois noms reviennent régulièrement. Derrière ce jargon se cachent des logiques très différentes. Décryptage.
Le LMNP : louer en meublé, payer peu d'impôt sur les loyers
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet de louer un bien meublé tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse sur les loyers. Au régime réel, grâce à l'amortissement comptable du bien et du mobilier, une grande partie — voire la totalité — des loyers peut échapper à l'impôt pendant de nombreuses années. C'est l'un des dispositifs les plus prisés aujourd'hui.
La contrepartie a changé en 2025 : pour les ventes réalisées à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location au régime réel sont retirés du prix d'achat retenu pour calculer la plus-value. Le profit imposable à la revente augmente d'autant, sauf pour certaines résidences gérées (étudiants, seniors). L'avantage reste réel pendant la location ; il se paie en partie à la sortie.
Le déficit foncier : idéal pour les biens à rénover
Lorsque vous louez nu un bien ancien et que vous y réalisez des travaux déductibles (entretien, réparation, amélioration), ces dépenses peuvent dépasser vos loyers et créer un « déficit foncier ». La part de ce déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an ; si votre revenu ne suffit pas, elle se reporte sur les 6 années suivantes. Le surplus et la part liée aux intérêts s'imputent sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
La limite est portée à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027, avec un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 et des dépenses payées entre le 1ᵉʳ janvier 2023 et le 31 décembre 2027. C'est un levier puissant pour les contribuables fortement imposés qui souhaitent rénover un bien de caractère. Attention : les travaux de construction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles.
Le Denormandie : rénover dans l'ancien, en ville moyenne
Cousin du Pinel mais orienté vers l'ancien, le Denormandie offre une réduction d'impôt en contrepartie de la rénovation d'un logement situé dans l'une des communes listées (ou dans une copropriété en grave difficulté) et de sa mise en location. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. La réduction atteint 12 % du prix pour 6 ans de location, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans, sur un coût retenu dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par m².
Le dispositif est ouvert aux opérations réalisées jusqu'au 31 décembre 2027. Contrairement au Jeanbrun, la réduction Denormandie entre dans le plafonnement global des niches fiscales. Et les deux ne se cumulent pas sur un même logement.
Et le Jeanbrun dans tout ça ?
Le dispositif Relance logement – Jeanbrun, en vigueur pour les acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, emprunte au LMNP l'idée d'amortissement, mais en location nue : 3 % à 5,5 % de 80 % du prix sont déduits chaque année des revenus fonciers, dans la limite de 8 000 € par foyer (10 000 € ou 12 000 € en location sociale ou très sociale). Le déficit éventuel suit les règles du déficit foncier vues plus haut. Tout est détaillé sur notre page dédiée au dispositif Jeanbrun.
| Dispositif | Location | Mécanisme | Chiffres clés |
|---|---|---|---|
| Jeanbrun | Nue, 9 ans | Amortissement déduit des revenus fonciers | 3 à 5,5 % de 80 % du prix ; 8 000 à 12 000 €/an par foyer ; acquisitions jusqu'au 31/12/2028 |
| LMNP | Meublée | Amortissement au régime réel | Amortissements réintégrés dans la plus-value pour les ventes depuis le 15/02/2025 |
| Déficit foncier | Nue | Travaux et charges déduits | 10 700 €/an sur le revenu global ; 21 400 € pour une rénovation énergétique jusqu'au 31/12/2027 |
| Denormandie | Nue, 6, 9 ou 12 ans | Réduction d'impôt | 12, 18 ou 21 % du prix ; travaux ≥ 25 % ; jusqu'au 31/12/2027 |
Lequel choisir ?
Il n'y a pas de bonne réponse universelle. Le choix dépend de votre fiscalité, de votre horizon de placement, de votre appétence pour les travaux ou la gestion, et de votre capacité d'investissement. Un même profil peut même combiner plusieurs dispositifs.
- Vous voulez des revenus complémentaires peu fiscalisés et une gestion simple → le LMNP est souvent pertinent, en tenant compte de la réintégration des amortissements à la revente.
- Vous êtes fortement imposé et aimez les biens à rénover → le déficit foncier peut être très efficace.
- Vous visez l'ancien en ville moyenne avec une réduction d'impôt → le Denormandie mérite l'étude, avant fin 2027.
- Vous cherchiez un Pinel : appartement neuf ou rénové, loué nu, avec un avantage qui croît avec votre tranche → c'est le terrain du Jeanbrun, détaillé dans notre guide du dispositif Jeanbrun.
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