Fin du Pinel : que faire maintenant pour réduire ses impôts ?

Le Pinel est fermé aux nouveaux investissements : seules les acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2024 y ouvrent droit. Son relais officiel est, depuis le 21 février 2026, le dispositif Relance logement, dit « Jeanbrun » : un amortissement déduit des revenus fonciers, et non plus une réduction d'impôt. D'autres options existent selon votre profil.

Pendant près de dix ans, le dispositif Pinel a été la porte d'entrée préférée des Français vers la défiscalisation immobilière. Réduction d'impôt en échange d'un engagement de location : la mécanique était simple et populaire. Sauf que depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, le Pinel n'accepte plus aucune nouvelle opération. Faut-il pour autant renoncer à réduire ses impôts grâce à la pierre ? Absolument pas.

Pourquoi le Pinel a-t-il disparu ?

Le Pinel était un dispositif à durée de vie limitée, progressivement raboté par les lois de finances successives. Son coût pour les finances publiques et un recentrage de la politique du logement ont conduit à son extinction définitive fin 2024. Les investisseurs qui ont signé avant cette date conservent leur avantage fiscal jusqu'au terme de leur engagement, mais aucune nouvelle opération Pinel n'est possible.

Vous avez déjà un Pinel ? Rien ne change pour vous

La fermeture ne rétroagit pas : un Pinel acquis avant le 31 décembre 2024 continue de produire sa réduction d'impôt jusqu'au terme de l'engagement, prolongations comprises, tant que les conditions de location sont respectées. Nous détaillons ce qu'il faut surveiller dans notre article sur les Pinel en cours.

Les options pour un nouvel investissement en 2026

Plusieurs mécanismes, tout aussi encadrés par la loi, permettent de continuer à transformer une partie de ses impôts en patrimoine immobilier. Pour un contribuable imposé qui cherchait jusqu'ici un Pinel, les principaux sont, dans cet ordre :

• Le dispositif Relance logement – Jeanbrun : achat d'un logement en immeuble collectif, neuf ou ancien avec gros travaux, entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, loué nu pendant 9 ans. Chaque année, une fraction du prix (3,5 % de 80 % du prix en location intermédiaire dans le neuf) est déduite des revenus fonciers, dans la limite de 8 000 € par foyer. C'est le successeur direct du Pinel : voir le dispositif Jeanbrun, successeur du Pinel.
• Le déficit foncier, adapté aux biens à rénover : les travaux déductibles créent un déficit imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement d'une classe E, F ou G à A, B, C ou D, payés jusqu'au 31 décembre 2027.
• Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), qui permet d'amortir le bien et de percevoir des loyers faiblement fiscalisés. Contrepartie à connaître : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.
• Le dispositif Denormandie, orienté vers la rénovation dans l'ancien situé dans certaines communes : une réduction d'impôt de 12, 18 ou 21 % du prix selon la durée de location, pour des opérations réalisées jusqu'au 31 décembre 2027.
• Les résidences gérées (étudiantes, seniors, tourisme) qui combinent revenus locatifs et gestion déléguée.

Chacun de ces dispositifs répond à un profil et à un objectif différents. C'est précisément le rôle d'un conseiller : identifier celui qui correspond à votre situation fiscale et patrimoniale. Le Jeanbrun étant le plus proche du Pinel par son public, nous le détaillons, calculs à l'appui, dans notre guide du dispositif Jeanbrun. Les autres options sont comparées dans notre article LMNP, déficit foncier, Denormandie.

Ce qui change vraiment par rapport au Pinel

• L'avantage dépend désormais de votre tranche d'imposition : une déduction vaut plus à 41 % qu'à 11 %, là où la réduction Pinel était la même pour tous à investissement égal.
• Le zonage A, A bis, B1 a disparu des conditions d'accès : les plafonds de loyer, eux, varient toujours selon la zone.
• Seuls les logements en immeuble collectif sont éligibles au Jeanbrun : les maisons individuelles en sont exclues.
• À la revente d'un bien Jeanbrun, le prix d'acquisition retenu pour la plus-value est diminué des amortissements déduits. Une contrepartie que le Pinel ne connaissait pas.
• Le Pinel entrait dans le plafonnement global des niches fiscales ; l'avantage Jeanbrun n'y est pas pris en compte.

Comment savoir ce qui est intéressant pour vous ?

Tout dépend de votre niveau d'imposition, de vos revenus et de vos objectifs. Plutôt que de vous lancer dans des calculs complexes, le plus simple est de faire le test : en deux minutes, vous obtenez une estimation de votre potentiel d'économie d'impôt, et un conseiller partenaire peut vous rappeler gratuitement pour affiner la stratégie. Pour savoir à partir de quel niveau d'impôt cela vaut la peine, voyez notre article sur le seuil d'impôt.

Le Pinel est mort, mais l'idée qui le portait — payer moins d'impôts en se constituant un patrimoine — est plus vivante que jamais.

En résumé : la fin du Pinel ne signe pas la fin de la défiscalisation immobilière. Elle marque le passage à une boîte à outils plus large, dont le Jeanbrun est désormais la pièce centrale, et qu'il faut savoir utiliser. Bien accompagné, vous pouvez continuer à réduire vos impôts tout en construisant un patrimoine durable.